北京市物業+養老試點公布,物企如何發力養老賽道

根據北京市政府官網，2月9日，多部門聯合發布《關于支持開展物業服務+養老服務試點工作的通知》(下稱《通知》)。《通知》中明確提出切實增加居家社區養老服務有效供給更好滿足廣大老年人日益多樣化多層次的養老服務需求等要求。

值得注意的是，除政府相關部門外，《通知》中也點名部分物企作為參與養老服務的試點，首開、天恒、萬科和遠洋等均在列。

這一《通知》的發布不僅強調了物管行業與養老行業的緣分，同時也讓物管行業在養老這一新賽道上深入。有業內人士指出，在未來，試點或將擴大范圍，逐漸全面布局。

物業與養老

早有交集

事實上，這并非國家首次將物管行業與養老行業牽在一起。早在2020年12月，住建部等六部門就曾發布《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，要求推動和支持物業服務企業積極探索物業服務+養老服務模式，切實增加居家社區養老服務有效供給，更好滿足廣大老年人日益多樣化多層次的養老服務需求，著力破解高齡、空巢、獨居、失能老年人生活照料和長期照護難題，促進家庭幸福、鄰里和睦、社區和諧。

在上述基礎上，本次北京市正式推出物業+養老試點，讓物管企業與養老緣分繼續。本次的試點工作將按照企業自愿參與、政府適度支持的原則，引導物業服務企業發揮常駐社區、貼近居民、響應快速等優勢，根據不同區域人口結構、老年人服務需求，有針對性地提供多元化、個性化的社區居家養老服務。試點內容包括提供居家養老上門服務、推進品牌連鎖運營、組建專業化養老服務隊伍、發展智慧居家養老服務、整合閑置資源舉辦養老服務設施、推進社區適老化改造等。

從模式到試點，物企與養老的結合逐漸落地，這也體現了國家鼓勵物企涉足養老的決心。

而從物企的角度出發，涉足并深耕養老行業也可以算作其規模擴張的一大步。近年來，物企也同曾經的房企一般，走上了規模擴張的道路。橫向而言，收并購頻現，攜手與鯨吞并存；縱向來看，物企已不再局限于物業管理，城市服務、房產交易、房屋租賃等賽道中，都有物管企業的身影。

同時，物管企業也并非養老行業中的小白。根據億翰智庫數據，目前，有7家上市物企在年報中提及養老，其中建發物業單獨披露社區養老服務板塊收入。根據建發物業2020年財報，該企業當年在養老板塊收入357.7萬元。

作為離居民最近的最后一公里，物業與養老有著千絲萬縷的聯系。

運營模式單一

行業壁壘待突破

實際上，當前多數物管企業采用自營方式來開展養老服務，并借助地產集團已先行布局的優勢結合關聯方旗下各類專業資源，再利用物業天生的貼近社區、響應快速的優勢及居民居家養老意愿強烈等緣由，有針對性地向社區提供各類居家服務。

這樣的運營模式在給物企布局養老提供了后備動力的同時，也對物企布局養老產生了一定的限制。萬科物業首席客戶官楊光輝曾說過：物管行業包括對人的服務和對物的打理。物企的落地工作通常有著瑣碎、具體、難以形成統一標準的特點，這也是物管企業在管理過程中面臨的大問題。過于依賴地產母公司，使本就有管理難題的物企缺乏獨立性，無法持續創收。

與此同時，近年來，養老行業引來了社會各方力量的關注。如以貝殼為例的房產經紀行業、以泰康為例的保險行業等都涉足養老產業。

具體到單個物業公司養老業務的拓展上，面臨的問題還要更瑣碎。據業內人士透露，出于多種原因，部分物業對于涉足養老行業有所顧慮。一方面，社區老年人養老情況復雜、業務輻射范圍有限，同時，專業養老服務領域面臨一定的資質問題。更重要的是，物業本身需要考慮服務人員資質提升的費用問題，養老行業需要專業的服務人員與設備設施，這是一筆不小的成本，也是亟待突破的行業壁壘。

從目前來看，物業+養老模式還未出現非常清晰的盈利模式。

好在，問題正得到緩解。近年來，多地發布專項文件鼓勵有條件的物業企業拓展社區養老服務。同時，第七次人口普查數據表明，60歲及以上人口占全國總人口比例已達18.7%，未來十年，該年齡段人口數量預計再增加7個百分點，市場對養老、醫療以及社會服務等方面的需求快速增長，市場空間巨大的缺口給物業企業布局養老服務、發展內嵌式社區養老設施必將帶來一定的機遇。

打通社區服務

降低運營成本

近十年，物業服務行業加速生長，諸多物管企業在這樣的大背景下擁有足夠的空間生存及成長。也因此，物管企業不再局限于原有賽道，而是憑著自身優勢，向社區服務，如養老、托幼等民生領域進軍。

總體而言，物管企業所涉及的社區養老處于一個承上啟下的關鍵位置，向上可承接機構養老的壓力，向下則可以彌補居家養老的很多短板。但在過去，社區養老存在著服務主體不明確、扶持力度有限等問題，而引入物業服務顯然可以為社區養老提供更加有力的支撐。

隨著物業服務企業在養老產業的進一步布局和專業性的不斷深入，再加上智能家居、5G等技術在養老照護、遠程醫療方面的普及加持，可以在一定程度上降低物業企業開展養老服務的成本，從而涌現出一批有物業背景的專業化品牌養老服務企業，帶領更多物業企業參與養老服務盡早駛入快車道。

除了對養老行業有所利好外，物管行業或許也可從其中收益。中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟認為，近年來，出于各方面的限制，大規模開展社區養老的企業并不多見。如今，伴隨銀發經濟時代的到來，廣闊的市場空間及居民強烈的居家養老意愿將給物業企業帶來巨大的發展機遇。

伴隨國家對生活服務行業的大力支持及民生領域具體措施的落地，物管企業將有效降低運營成本，實現盈利可能，物企打通社區服務閉環亦指日可待。文/齊悅